Copropriétés & syndics · Caen + 30 km
Halls, cages d'escalier, cabine d'ascenseur, local poubelles et bacs : nous entretenons les parties communes de votre immeuble selon un cahier des charges écrit zone par zone, après une visite gratuite.
Hall, escalier, ascenseur, bacs
Estimation express
Laissez vos coordonnées et l'adresse de l'immeuble : nous vous rappelons sous 2 h en journée pour fixer la visite, gratuite et sans engagement. Nous vous envoyons ensuite un devis écrit.
01 — Pour qui
Ce que nous faisons dans les parties communes, comment nous calculons le prix et jusqu'où nous pouvons nous engager.
01
Aux gestionnaires des cabinets de syndic, aux syndics bénévoles et aux conseils syndicaux, à Caen et à 30 km autour. Vous y trouverez ce qu'il faut savoir avant de confier l'entretien des parties communes, du périmètre du contrat à la façon dont se construit le prix.
02
Le contrat couvre les parties communes intérieures, du hall aux allées de parking, le local poubelles et les bacs, ainsi que les abords immédiats de l'entrée. Les parties privatives n'en font jamais partie.
03
Nous visitons d'abord l'immeuble, gratuitement, puis nous vous remettons un cahier des charges écrit zone par zone et un devis détaillé. Comme pour nos contrats d'entretien pour professionnels, le prix est toujours établi sur devis.
02 — Périmètre
La coupe montre un immeuble type, du sous-sol à la toiture : en bleu, ce que couvre le contrat de ménage ; en hachuré, ce qui revient à un autre intervenant. Touchez un numéro pour lire la ligne correspondante du cahier des charges.
Lire la coupe
Qui s'en charge
Fréquences de départ, ajustées à la visite
Rez-de-chaussée
L'eau du réseau caennais est calcaire : sans rinçage adapté, elle laisse un voile blanc sur le verre.
Nous ne décrochons aucun affichage du syndic.
Le règlement sanitaire exige un local « en constant état de propreté ».
TexteRSD du Calvados, art. 77 et 79
Caen la mer fournit et vide les bacs ; leur entretien revient aux usagers, donc à la copropriété.
TexteCaen la mer, art. 4-2 et 5-2 · RSD, art. 79
Ce travail revient à un spécialiste, mandaté à part par le syndic. Nous signalons tout signe de nuisibles.
TexteRSD du Calvados, art. 79
Étages
Nous lavons autour des paillassons, sans les déplacer. Les moquettes ont leur propre traitement.
Nous ne touchons jamais aux mécanismes.
Sous-sol
Les caves elles-mêmes sont privatives et ne sont pas comprises.
Gaine d'ascenseur et toiture
Ce nettoyage fait partie du contrat d'entretien obligatoire de l'ascenseur. Nous n'intervenons pas dans la gaine.
TexteCCH, art. R134-6 d et R134-7
TexteCCH, art. R134-6 d
03 — Fréquence
Aucun texte général ne fixe la fréquence du ménage des parties communes : elle se décide avec le syndic et le conseil syndical. L'usage le plus répandu, sans valeur de norme, est d'un passage par semaine pour un petit immeuble calme, de deux pour un immeuble moyen ou très urbain, et davantage pour un grand ensemble.
| Critère | Petit immeuble sans ascenseur, peu de passage | 4 à 6 étages avec ascenseur, hall fréquenté | Plusieurs cages, parking, abords |
|---|---|---|---|
| Passages par semaine | 1 | 2 | 3 ou plus : à voir à la visite |
| Hall, sas, boîtes aux lettres | À chaque passage | À chaque passage | À chaque passage, dans chaque cage |
| Escalier et paliers | Lavés à chaque passage | Balayés à chaque passage, lavés 1 passage sur 2 | Idem, cage par cage |
| Cabine d'ascenseur | — | À chaque passage | À chaque passage |
| Vitrerie complète du hall | Chaque trimestre | Chaque mois | Chaque mois |
| Caves, vélos, parking | Chaque trimestre, s'il y en a | Chaque mois | Chaque mois, allées de parking comprises |
Deux postes suivent leurs propres règles : le local poubelles et les bacs, que le règlement sanitaire encadre (section 04), et les moquettes (section 05). Après une réfection de la cage d'escalier ou un ravalement, une remise en état après chantier se chiffre à part du contrat.
Nos autres secteurs
Pour un commerce en pied d'immeuble, un cabinet ou un restaurant, nous procédons de la même façon : une visite gratuite, puis un devis écrit.
Entretien récurrent de locaux de travail, en horaires décalés
Vitrine, entrée, surface de vente, avant l'ouverture
Salle d'attente, cabinet de soins, sanitaires : un protocole par zone
Salle, cuisine et sanitaires, dans le respect de la marche en avant
04 — Bacs et local poubelles
C'est la partie la plus encadrée de l'entretien d'un immeuble, et une source fréquente de plaintes. Deux textes s'appliquent à Caen : le règlement de collecte de Caen la mer et le règlement sanitaire départemental du Calvados.
| Critère | Sortir les bacs | Les rentrer (immeuble collectif) |
|---|---|---|
| Collecte le matin (6 h – 14 h) | La veille après 19 h, ou le jour même avant la collecte | Au plus tard 2 h après la collecte |
| Collecte l'après-midi (13 h – 21 h) | Le jour même, entre 6 h et 12 h 30 | Au plus tard 2 h après la collecte |
| Collecte le soir (19 h – 23 h 30) | Entre 18 h et 19 h | Avant 8 h le lendemain matin |
Règlement de collecte de Caen la mer, art. 5-2. Le créneau à retenir est celui de la collecte de votre rue.
Les bacs d'un immeuble collectif sont rangés dans un local clos et ventilé, avec poste de lavage et évacuation des eaux (art. 77). Local et bacs doivent être tenus « en constant état de propreté » : les bacs sont lavés après chaque vidage, jamais sur la voie publique, et l'ensemble est désinfecté et désinsectisé au moins tous les six mois (art. 79).
Les bacs « sont la propriété de Caen la mer », mais « placés sous la responsabilité et la garde des usagers », qui les entretiennent à leurs frais. Les eaux de lavage partent au réseau d'eaux usées, jamais dans les grilles d'eaux pluviales du caniveau (art. 4-2).
05 — Moquettes
Tous les immeubles n'ont pas de moquette : nous le vérifions à la visite. Quand les paliers ou l'escalier sont moquettés, nous les nettoyons en profondeur par injection-extraction, la technique que nous employons déjà pour les canapés et les matelas.
Le sable et les gravillons apportés par les chaussures usent la fibre à chaque pas. Aspirés à chaque passage, ils n'ont pas le temps de descendre dans la trame.
La solution est injectée au cœur de la fibre puis ré-aspirée aussitôt avec la saleté, selon notre méthode d'injection-extraction. Les produits sont à pH neutre et rincés par extraction.
La moquette reste légèrement humide 4 à 6 heures. À la visite, nous voyons avec le syndic comment garder un passage pour les résidents et comment les prévenir.
06 — Qui décide
Qui signe, à partir de quels montants, avec quel vote et dans quels délais : le schéma suit le chemin d'un contrat de nettoyage, texte à l'appui. Touchez une référence pour lire le texte mot pour mot.
Syndic
Chargé « d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien » (loi du 10 juillet 1965, art. 18), il passe les marchés des prestataires « dans le cadre du budget prévisionnel ».
Conseil syndical
Au-delà d'un montant voté en assemblée, le syndic doit le consulter ; au-delà d'un second montant, il doit mettre plusieurs entreprises en concurrence (art. 21). Le conseil syndical peut recevoir délégation s'il compte au moins trois membres (art. 21-1).
Assemblée générale
Elle vote chaque année le budget, dans les six mois qui suivent la clôture de l'exercice (art. 14-1). Elle peut aussi voter le contrat lui-même, à la majorité des voix exprimées (art. 24).
Du devis à la signature
Avant le choix
Visite gratuite et cahier des charges
Nous faisons le tour des parties communes, puis nous écrivons ce qui sera fait, zone par zone.
Devis détaillé
Il indique chaque zone, chaque tâche et sa fréquence, pour comparer les offres ligne à ligne.
Le montant dépasse-t-il le seuil de consultation du conseil syndical ?
Si oui, le syndic recueille son avis.
Ce que dit le texte
« L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. »
Loi du 10 juillet 1965, art. 21
Dépasse-t-il le seuil de mise en concurrence ?
Si oui, le syndic réunit plusieurs devis comparables.
Ce que dit le texte
« A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. »
Loi du 10 juillet 1965, art. 21
Trois chemins, selon votre copropriété
Voie A : Le syndic signe
Signature dans le budget voté
C'est le cas le plus courant, après les consultations qu'exigent les seuils.
Ce que dit le texte
« [Le syndic est chargé] d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien […] »
Loi du 10 juillet 1965, art. 18
Ce que dit le texte
« Négociation, passation, suivi des marchés des prestataires et gestion des contrats à l'échéance dans le cadre du budget prévisionnel »
Contrat type de syndic, décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, annexe, IV-15° d
Voie B : L'assemblée générale vote
Exercice calé sur l'année civile : AG avant le 30 juin
Question inscrite à l'ordre du jour
À la demande d'un copropriétaire ou du conseil syndical.
Ce que dit le texte
« A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. »
Décret du 17 mars 1967, art. 10
Convocation, au moins 21 jours avant
Elle est accompagnée des conditions essentielles du ou des contrats proposés.
Ce que dit le texte
« […] cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion […] »
Décret du 17 mars 1967, art. 9
Ce que dit le texte
« [Sont notifiés avec l'ordre du jour, quand l'assemblée est appelée à approuver un contrat,] les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés […] »
Décret du 17 mars 1967, art. 11, I, 3°
Vote à la majorité des voix exprimées
Puis le syndic signe le contrat voté.
Ce que dit le texte
« Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi. »
Loi du 10 juillet 1965, art. 24, I
Ce que dit le texte
« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes […], le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale […] est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. »
Loi du 10 juillet 1965, art. 14-1
Voie C : Délégation au conseil syndical
L'assemblée délègue
À la majorité de tous les copropriétaires, pour un conseil syndical d'au moins trois membres.
Ce que dit le texte
« [Lorsque le conseil syndical compte au moins trois membres, l'assemblée générale peut,] à la majorité des voix de tous les copropriétaires, lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées […] »
Loi du 10 juillet 1965, art. 21-1
Le conseil syndical choisit
Il décide dans les limites de la délégation, qui ne s'étend ni aux comptes ni au budget.
Pendant le contrat
Premiers passages et cahier de passage
Chaque passage est noté : date, tâches faites, anomalies.
Tour de contrôle avec le conseil syndical
Nous parcourons l'immeuble ensemble, cahier des charges en main, à un rythme fixé au contrat.
Avant chaque échéance, un courrier
Un à trois mois avant la date limite, nous vous rappelons par écrit que vous pouvez refuser la reconduction.
Ce que dit le texte
« [Le professionnel informe le consommateur] par écrit, par lettre nominative ou courrier électronique dédiés, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction […] Les dispositions du présent chapitre sont également applicables aux contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels. »
Code de la consommation, art. L215-1 et L215-3
Ce que dit le texte
« [À propos d'un syndicat de copropriétaires lié à une société de nettoyage :] le consommateur est une personne physique et le non-professionnel, une personne morale […] »
Cour de cassation, 1re chambre civile, 29 mars 2017, n° 16-10.007
Textes cités : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ; Code de la consommation, art. L215-1 et L215-3.
07 — Prix et devis
Nous ne fixons pas de prix au mètre carré ni au lot : le coût dépend du temps passé à chaque passage et du nombre de passages dans l'année. C'est pourquoi nous visitons l'immeuble avant de donner un chiffre.
01
Un escalier de cinq étages sans ascenseur prend plus de temps qu'un grand hall de plain-pied. Ce qui compte :
02
L'entretien de propreté des parties communes et l'élimination des rejets sont récupérables, au titre des frais de personnel (décret n° 87-713 du 26 août 1987, annexe, IV-3 et VI-3), et le bailleur doit s'assurer que le contrat distingue ces dépenses des autres. La répartition relève du syndic.
Entre deux locataires, le ménage avant l'état des lieux concerne le logement lui-même et n'entre pas dans les charges de la copropriété.
03
Durée, préavis et date d'échéance sont écrits avant la signature. Avant chaque échéance, nous vous rappelons par écrit que vous pouvez refuser la reconduction, comme le Code de la consommation l'exige envers un syndicat de copropriétaires, « non-professionnel » au sens de ses articles L215-1 et L215-3.
La visite est gratuite
Nous faisons le tour des parties communes avec vous ou avec le gestionnaire, puis nous vous remettons le cahier des charges et le devis, par écrit. Rien ne vous engage avant la signature.
08 — Suivi
Le syndic et le conseil syndical peuvent vérifier notre travail passage après passage, par écrit comme sur place.
Nous y notons chaque passage : date, heure, tâches faites, anomalies. Il peut s'agir d'un cahier papier rangé dans le local ménage ou d'une fiche en ligne : sa forme se décide avec le syndic.
Ampoule grillée, fuite, porte qui ferme mal, dégradation, dépôt sauvage : nous signalons chaque problème au syndic, qui organise l'intervention. Nous ne faisons pas les réparations nous-mêmes.
Nous proposons de parcourir les parties communes avec un membre du conseil syndical, cahier des charges en main, à un rythme fixé au contrat.
Si un point du cahier des charges n'a pas été fait, nous repassons le faire, sans frais.
Pour les résidents
Un logement à rendre avant l'état des lieux, un appartement qui sort de travaux, un canapé, un matelas, une voiture : nous intervenons aussi chez les particuliers, au prix affiché ou sur devis.
dès 40 €Tissu, microfibre, velours, cuir : injection-extraction à domicile
dès 50 €Acariens, taches, odeurs : recto verso, à domicile
dès 40 €Sièges, moquettes, coffre, odeurs : sur votre place de parking
Poussière de plâtre, vitres, sols : avant la réception des travaux
Logement rendu propre avant l'état des lieux de sortie
09 — Qui sommes-nous
Le syndic et le conseil syndical nous joignent à un seul numéro, le 07 81 66 35 77, avec un rappel sous 2 h en journée ; nos passages sont possibles 7j/7, week-end compris. L'entreprise a été créée en 2025 et n'a pas encore d'avis clients.
Ancien marin pêcheur
En mer, on ne repousse pas au lendemain. On finit, puis on rentre.
Ancien militaire
Un protocole, c'est ce qui fait que le résultat ne dépend pas de l'humeur du jour.
10 — Caen
01
Les bombardements de 1944 ont réduit en ruines environ 68 % du volume bâti de Caen, selon le ministère de la Culture. Le plan de reconstruction de Marc Brillaud de Laujardière, approuvé en 1947, a été mis en œuvre de fin 1948 à 1963, avec une large place faite à la pierre de Caen. Beaucoup de ces immeubles d'après-guerre sont aujourd'hui des copropriétés, avec leurs halls et leurs cages d'escalier.
02
Dans un immeuble de plusieurs étages sans ascenseur, c'est l'escalier qui prend le plus de temps à chaque passage. L'eau du réseau est calcaire : sur la porte vitrée du hall, un rinçage adapté évite le voile blanc. Sur les seuils et les marches en pierre calcaire, nous n'utilisons jamais de produit acide, qui attaque la pierre.
68 %
du volume bâti réduit en ruines
bombardements de 1944
1947
plan de reconstruction approuvé
Marc Brillaud de Laujardière
1963
fin des chantiers de la Reconstruction
commencés fin 1948
712 ha
de site patrimonial remarquable
depuis 2021
11 — Zone d'intervention
Caen, Hérouville-Saint-Clair, Ifs, Mondeville, Colombelles, Ouistreham, Bayeux et les communes alentour : la visite est gratuite partout dans ce rayon, et le déplacement est compris dans le devis.
Caen
Notre base · déplacement inclus
Survolez ou touchez une commune. Votre commune n'y est pas ? Elle est probablement quand même dans les 30 km : appelez-nous, nous vous le confirmons en trente secondes.
12 — Questions
Le syndic négocie et signe le contrat, dans le budget voté en assemblée générale. Au-delà des montants fixés par l'assemblée, il consulte le conseil syndical et met plusieurs entreprises en concurrence (loi du 10 juillet 1965, art. 21). L'assemblée peut aussi voter le contrat (art. 24) ou déléguer ce choix à un conseil syndical d'au moins trois membres (art. 21-1).
Nous chiffrons sur devis, après une visite gratuite. Le prix dépend du temps passé à chaque passage (étages, cages, ascenseur, vitrages, moquettes), du nombre de passages dans l'année et des tâches liées aux bacs. Le devis détaille chaque zone, chaque tâche et sa fréquence, ce qui permet au conseil syndical de comparer les offres poste par poste.
Aucun texte général n'impose le ménage des parties communes ni sa fréquence. Mais le syndic doit pourvoir à l'entretien de l'immeuble (loi du 10 juillet 1965, art. 18), et le local poubelles est encadré : le règlement sanitaire du Calvados exige un local toujours propre et des bacs lavés après chaque vidage.
Elle se décide avec le syndic, selon la taille de l'immeuble et sa fréquentation. L'usage le plus courant est d'un passage par semaine pour un petit immeuble calme, de deux pour un immeuble moyen ou très fréquenté. Les tâches de fond, comme la vitrerie complète du hall, reviennent chaque mois ou chaque trimestre.
Cela se décide à la visite, selon le créneau de collecte de votre rue. À Caen la mer, un immeuble collectif rentre ses bacs au plus tard deux heures après une collecte du matin ou de l'après-midi, avant 8 h le lendemain après une collecte du soir, sous peine d'une amende de 35 €. Si nos passages ne permettent pas de tenir ces horaires, le devis le précise.
Nous nettoyons la cabine : sol, rainures des seuils, parois, miroir, boutons. La cuvette, le toit de cabine et le local des machines reviennent à l'ascensoriste, une fois par an, dans son contrat d'entretien obligatoire (Code de la construction et de l'habitation, art. R134-6 et R134-7). Nous n'intervenons pas dans la gaine.
Oui, au titre des frais de personnel : l'entretien de propreté des parties communes et l'élimination des rejets figurent dans la liste des charges récupérables (décret n° 87-713 du 26 août 1987). Le bailleur doit s'assurer que le contrat distingue ces dépenses des autres : c'est une ligne à vérifier sur chaque devis. La répartition relève du syndic.
Cela dépend des clauses du contrat : durée, préavis, motifs. Un point, lui, ne dépend pas du contrat : un syndicat de copropriétaires est un « non-professionnel ». Son prestataire doit donc l'informer par écrit, un à trois mois avant la date limite, qu'il peut refuser la reconduction tacite (Code de la consommation, art. L215-1 et L215-3 ; Cour de cassation, 29 mars 2017). Nous le faisons avant chaque échéance.
Le syndic suit l'exécution du contrat ; le conseil syndical l'assiste et contrôle sa gestion (loi de 1965, art. 21). De notre côté, nous tenons un cahier de passage dans l'immeuble et proposons un tour de contrôle à un membre du conseil syndical. Si une tâche du cahier des charges n'a pas été faite, nous repassons la faire, sans frais.
Le cahier des charges et le devis détaillé avant la signature, puis le cahier de passage pendant le contrat. Pour un contrat d'au moins 5 000 € HT s'y ajoute l'attestation de vigilance Urssaf, à la signature puis tous les six mois : le détail de cette obligation figure sur notre page consacrée au nettoyage pour les professionnels.
Visite gratuite
Indiquez le code postal de l'immeuble et votre numéro : nous vous rappelons sous 2 h en journée pour fixer la visite des parties communes. Le formulaire ne compte que trois champs.
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